一些分析

你去看看这几个月贷款的申请和去年相比和前年相比上升比例？再看看贷款批准下降的比例。

现在很多人想要refi，可惜都被拒了，因为他们的房子资不抵债，除非自己补差价，贷
款机构不愿意给贷款。至于说第一次买房的，更不要说了，有几个能拿得出5%DP的？大
家都被几年前的0 DP, 0 cost给养成习惯，早就不像20年前的父母一代勤俭持家，努力
攒钱，保持自己的财政健康了。

现在的贷款机构为了保证减少风险，必须给自己留出一定的运作空间，也就是说，100%
贷款基本上已经绝迹了。很多机构甚至要求20%以上的DP,也就是只愿意发放80%的贷款
。且不说20% DP, 10%的DP,现在有几个人拿得出来的？50%，很乐观的估计了。

现在当然还有FHA的3% DP,贷款。但是，那是是个人就能申请的？现在，所有的证明都
要齐全。至少有20%-25%的米国人根本没有可靠的财产证明和稳定收入证明。你让他们
贷什么款？

现在的米国人平均credit score是多少？650。 现在最低能拿到贷款的底线是多少？上
个月好像是680-700（各个机构不同），想要贷到优惠利息的贷款，对不起720+。大概
在米过只有不到20%能达到这个score. 加上上面两项限制，最乐观的估计，至少一半的
米国人已经失去机会了。

这还不算，即使你满足这几个基本条件，有了申请贷款的能力，就一定能贷到款么？去
看看各个媒体的 real estate 版，有多少例子是DINK家庭，15万以上稳定收入，20%
DP,被拒的？ 为什么？因为他要买的那栋房子不值他出的价钱。人家贷款机构已经不是
早几年，你说房子值50万，就是50万。人家自己要评估，如果你和卖方商定的价钱，不
值贷款机构的评估，人家也很可能拒绝给你贷款。因为即使你有20%DP, 因为房子不值
那个钱，实际只给了贷款机构15%，10%甚至更低的风险free的空间。

而且随着金融危机的迅速恶化，大家都应该清楚，贷款会进一步紧缩。限制越来越严格
。失业率也会增加，下一波ARM/alt-a贷款的default高峰也就在眼前....除了政府那个
明显不是卖付不起贷款的房主的贷款，而是买贷款机构的快变成垃圾的抵押债权，担保
债券之类的金融产品(你连700B到底是要干什么都还没搞清楚，LOL)的拯救计划，还有
什么所谓的好消息？

没有，也就是说，对于第一次买房者来说，贷款越来越困难。现在不像20年前，攒钱买
房的人有一个连续的供给queue，前一批攒够钱的人买了房，下一批也马上就可以攒够
钱。现在，拜信贷泡沫所赐，这个queue已经没有了。想要形成这个buyer的queue,至少
还要5年。

也许你要说现在还有人在买房。虽然少了20-30%。要知道，少了得多是第一次买房的。
再买房的越来越多是 upgrade/downgrade 的现有房主。毕竟泡沫资本还有不少留在个
人手中。但是等这些人的泡沫资本用光？还有什么人呢？而且房市要正常运作，必须有
个健康的first time buyer群体。才能让房子从低到高，依次滚动。现在这个FTB群体
在萎缩，经过联动杠杆作用，至少是2倍三倍的关系。

我说信用紧缩至少造成双倍的反向影响已经是很客气的说法了。